住宅ローン以外にかかる費用は？諸費用と維持費を徹底解説

住宅購入を検討し始めると、まず気になるのは住宅ローンの月々の返済額ではないでしょうか。

しかし実際に家を買うとなると、住宅ローン以外にかかる費用が想像以上に多いことに気づきます。

印紙税や登記費用といった購入時の諸費用から、固定資産税や火災保険料、外壁メンテナンスといった入居後のランニングコストまで、住宅ローンの返済だけでは資金計画が完結しません。

住宅ローン以外に用意する現金がいくら必要なのか、一戸建てで毎月かかるお金はどの程度なのか、マンションとの維持費の違いはあるのか、さらには諸費用を住宅ローンに組み込む方法や住宅ローン以外のローン、住宅ローン以外で家を買う方法まで、住宅購入にまつわるお金の全体像をわかりやすく整理します。

記事のポイントをスライドで確認！

住宅ローン以外にかかる費用の全体像

住宅購入を検討するとき、多くの方が住宅ローンの返済額ばかりに目を向けがちです。

しかし実際には、物件価格とは別に「諸費用」と呼ばれるまとまった出費が発生し、入居後も税金や保険料、メンテナンス費用といったランニングコストが継続的にかかります。

ここでは、住宅ローン以外に必要となる費用の全体像を3つの視点から整理します。

住宅ローン以外に用意する現金の内訳

住宅ローンは原則として「物件価格」に対する融資であり、購入手続きに伴う諸費用や入居準備にかかるお金は、基本的に自己資金（現金）で用意する必要があります。

具体的には、以下のような費目が住宅ローン以外に用意する現金として挙げられます。

• 手付金：売買契約時に売主へ支払う予約金で、物件価格の5～10%が目安。最終的に購入代金の一部に充当されるものの、契約時点では現金での支払いが求められる
• 印紙税：工事請負契約書や住宅ローン契約書に貼付する税金で、契約金額に応じて1万～6万円程度
• 登記費用：所有権保存登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬を合わせて30万～40万円程度
• 住宅ローン関連費用：金融機関に支払う事務手数料や保証料で、借入額の2.2%（定率型の場合）が一般的。3,500万円の借入なら約77万円
• 火災保険料・地震保険料：5年一括契約で15万～30万円程度。住宅の構造や所在地によって金額が変動する
• 不動産取得税：不動産を取得した際に一度だけ課される税金。新築住宅の場合は軽減措置により0～数万円に収まるケースが多い
• 仲介手数料：土地を不動産会社経由で購入した場合に発生。土地価格×3.3%＋6万6,000円（税込）が上限
• 地鎮祭・上棟式：実施する場合は3万～10万円程度の現金が必要
• 引越し費用・家具家電購入費：引越しに10万～20万円、カーテン・エアコン・照明・家具の新調に100万～200万円程度

注意すべきポイントは、住宅ローンの融資実行は原則として建物の引き渡し後であるため、手付金や着工金といった契約前後の支払いには自己資金が必要になる点です。

つなぎ融資を利用する方法もありますが、別途手数料や利息が発生します。

「フルローンで頭金ゼロ」を選択しても、手付金や諸費用のために最低でも100万～200万円程度の手元資金は確保しておくのが安全な資金計画の基本です。

住宅購入の諸費用シミュレーション

ここでは、物件価格4,000万円の新築注文住宅（土地2,000万円＋建物2,000万円）を購入するケースで、住宅ローン以外にかかる諸費用をシミュレーションします。

住宅ローンの借入額は3,500万円、頭金500万円と想定します。

費目	金額の目安	支払い時期
手付金（購入代金の一部）	200万円	契約時
印紙税（契約書2通分）	2万円	契約時
仲介手数料（土地分）	約73万円	契約時～引渡し時
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約35万円	引渡し時
住宅ローン事務手数料	約77万円	融資実行時
火災保険・地震保険（5年一括）	約20万円	引渡し前
不動産取得税（軽減措置適用後）	約3万円	取得後3～6ヶ月
地盤改良工事費	0～150万円	着工前
外構工事費	150万～300万円	建物完成後
水道加入分担金	10万～30万円	着工前後
引越し費用	10万～20万円	入居時
家具・家電・カーテン	100万～200万円	入居前後
諸費用合計（手付金除く）	約480万～910万円	―

上記のシミュレーションからわかるように、物件価格4,000万円に対して諸費用は約12～23%に達します。

地盤改良や外構工事の有無・規模によって金額に大きな幅が出るため、契約前の段階で「総額資金計画書」を作成してもらえるハウスメーカーや工務店を選ぶことが、予算オーバーを防ぐ鍵になります。

なお、地盤改良費は地盤調査を実施するまで確定しないため、予備費として100万円程度を見込んでおくのが安全です。

諸費用を住宅ローンに組み込む方法

「自己資金が足りない」という場合、諸費用を住宅ローンに組み込む方法があります。代表的な2つの方法を確認しましょう。

オーバーローン（諸費用込みローン）

一部の金融機関では、物件価格に加えて登記費用や火災保険料などの諸費用も住宅ローンの借入対象に含められる商品を提供しています。

自己資金が少ない場合に有効な手段ですが、借入総額が増えるため月々の返済額と総返済額は確実に増加します。

諸費用ローン

住宅ローンとは別に、諸費用だけを対象とした「諸費用ローン」を利用する方法もあります。

ただし、住宅ローンと比較して金利が高く設定されているケースがほとんどで、年利2～4%程度になることも珍しくありません。

どちらの方法も、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が上がる点に注意が必要です。

返済負担率は手取り年収の25%以内に収めるのが安全圏です。

諸費用をローンに組み込む場合は、住宅ローンと合算した返済額でシミュレーションを行い、家計に無理がないか必ず確認してください。

住宅購入の資金計画を効率的に進めるなら、複数のハウスメーカーから情報を集めて比較検討することが大切です。

一戸建てで毎月かかるお金と維持費

住宅ローンの返済だけでなく、一戸建てを所有すると税金・保険・光熱費・メンテナンス費用など、毎月・毎年発生するランニングコストがあります。

ここでは、一戸建てとマンションそれぞれの維持費を整理し、コストを抑えるためのポイントも解説します。

一軒家の月々の支払い平均と内訳

一戸建てを所有した場合、住宅ローンの返済額を除いて毎月どの程度の費用がかかるのでしょうか。

主要な費目と月額換算の目安をまとめます。

費目	年間の目安	月額換算
固定資産税・都市計画税	12万～15万円	約1万～1.3万円
火災保険料・地震保険料	5万～8万円	約4,000～7,000円
水道光熱費	24万～30万円	約2万～2.5万円
メンテナンス積立	12万～18万円	約1万～1.5万円
自治会費	3,600～6,000円	約300～500円
合計	約54万～72万円	約4.5万～6万円

住宅ローンの返済額が月10万～13万円とすると、ローン返済と維持費を合わせた月々の住居関連支出は約15万～19万円になる計算です。

このうち固定資産税・都市計画税は、土地と建物の固定資産税評価額に税率（固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%）を掛けて算出されます。

新築住宅では3年間（長期優良住宅は5年間）にわたり建物部分の固定資産税が2分の1に減額される軽減措置があるため、入居当初は負担が抑えられます。

参考：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置

メンテナンス積立は、マンションのように管理組合が徴収する仕組みがないため、自分自身で計画的に貯蓄する必要があります。

屋根・外壁の再塗装に100万～150万円、水回り設備の交換に100万～300万円といったまとまった費用が10年～20年ごとに発生するため、月1万～1.5万円を目安に積み立てておくと安心です。

マンションでローン以外にかかるお金

比較のために、マンションで住宅ローン以外にかかるお金も確認しておきましょう。

マンションには一戸建てにはない「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」が毎月発生します。

費目	月額の目安	備考
管理費	1万～2万円	共用部分の清掃・設備管理
修繕積立金	5,000～2万円	築年数が古いほど高額になる傾向
駐車場代	5,000～3万円	機械式は平置きより高額
固定資産税・都市計画税	約8,000～1.3万円	戸建てより評価額が低い傾向
水道光熱費	約1.5万～2万円	戸建てより面積が小さく抑えやすい
合計	約4.3万～9.3万円	―

マンションは管理費・修繕積立金・駐車場代が加わるため、ローン以外の月額支出は一戸建てよりも高くなるケースが一般的です。

一方で、メンテナンスの計画を管理組合が行ってくれる安心感があります。

ただし、築年数が経過すると修繕積立金が増額されたり、大規模修繕時に一時金が徴収されたりするリスクもあるため、中古マンション購入を検討する場合は、管理組合の修繕計画と積立金の残高を必ず確認しましょう。

住宅の維持費を抑えるポイント

住宅の維持費は、建物の設計段階から工夫することで大幅に削減できます。

初期投資を少し上乗せして性能を高めるほうが、30年・40年という長いスパンではトータルコストを抑えられるケースが多いです。

気密性・断熱性を高めて光熱費を削減する

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たす住宅は、断熱性や設備効率の向上により、一般的に光熱費を抑えやすい傾向があります。

太陽光発電システムを併設すれば、自家消費や売電によって家計負担の軽減も期待できるでしょう。

耐久性の高い素材で修繕費を抑える

外壁にタイルや高耐候サイディングなど耐久性の高い素材を採用すると、塗り替え周期を延ばしやすく、長期的なメンテナンスコストを抑えやすくなります。

初期費用は上がるものの、長期的な維持費削減を考えれば合理的な選択です。

税制優遇・補助金を最大限活用する

2026年以降も住宅ローン控除（住宅ローン減税）は継続されており、年末ローン残高の0.7%が最大13年間にわたり所得税から控除されます。

認定長期優良住宅やZEH水準住宅を選択すれば、借入限度額が引き上げられるため控除総額も大きくなります。

また、新築住宅に対する固定資産税の減額措置（3年間1/2、長期優良住宅は5年間1/2）や、高効率給湯器の導入に対する補助金制度なども積極的に活用しましょう。

参考：国土交通省｜住宅ローン減税

保険内容を見直す

耐震等級3を取得した住宅は、地震保険料が50%割引になります。

省令準耐火構造の住宅は火災保険料も大幅に安くなるため、住宅の性能を高めることが保険料の節約にも直結します。

加えて、ハザードマップで水害リスクが低いエリアに建築する場合でも、火災保険の水災補償を外すかどうかは、内水氾濫や土砂災害のリスクも含めて慎重に判断しましょう。

住宅ローン以外の資金調達と購入方法

住宅ローンは住宅購入資金の調達手段として最も一般的ですが、それ以外にも選択肢はあります。

ここでは、住宅ローン以外のローン商品や、ローンを使わずに家を買う方法を解説します。

住宅ローン以外のローンを活用する

住宅ローンの審査に通らなかった場合や、住宅ローンでは対応できない物件を購入する場合に検討されるのが、住宅ローン以外のローン商品です。

フリーローン（多目的ローン）

銀行が提供するフリーローンは、資金使途が自由なため住宅購入にも利用できます。

ただし、金利は年3～15%と住宅ローンよりも大幅に高く、借入期間も最長10年程度と短いため、メインの住宅資金としての活用には不向きです。

諸費用や家具家電の購入資金など、少額の補填に限定して利用するのが現実的でしょう。

プロパーローン

金融機関が保証会社を介さずに直接融資するプロパーローンは、通常の住宅ローンでは対象外となる物件や、審査基準に合わないケースで検討される選択肢です。

保証料は不要ですが、金融機関がリスクを全て負担するため審査は厳格で、金利も通常の住宅ローンより高めに設定されています。

親族間売買ローン

親族から住宅を購入する場合、通常の住宅ローンでは融資対象外となるケースがあります。

一部の金融機関やノンバンクでは親族間売買に対応した融資商品を用意していますが、金利や審査基準は金融機関ごとに大きく異なるため、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローン以外で家を買う方法

住宅ローンを一切使わずに家を買う方法も存在します。

選択肢としては限られますが、確認しておきましょう。

現金一括購入

最もシンプルな方法は、貯蓄や資産の売却で購入資金を全額用意する現金一括購入です。

住宅ローンの利息がかからないため総支払額を大幅に抑えられ、審査や手続きの手間もありません。

ただし、住宅ローン控除が利用できないため、所得税の節税メリットを受けられない点がデメリットです。

また、手元の流動資金が大幅に減少するため、教育費や緊急時の備えとのバランスを慎重に検討する必要があります。

親族からの資金援助・贈与

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける方法もあります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を利用すれば、省エネ等住宅で最大1,000万円、一般住宅で500万円まで贈与税が非課税になります。

この特例を活用するには、贈与を受ける年の翌年3月15日までに住宅の引き渡しと入居が完了していること、受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であることなど、複数の要件を満たす必要があります。

贈与契約書の作成と確定申告を確実に行うことが、将来のトラブル防止につながります。

ハウスメーカーを比較検討する段階で、各社の標準仕様や坪単価、資金計画の対応力を一括で把握しておくと、効率よく家づくりを進められます。

住宅ローン以外の費用でよくある質問

住宅ローン以外にかかる費用について、検索されることの多い疑問を取り上げます。

具体的な金額感や年収の目安を知ることで、より現実的な資金計画を立てられるようになります。

ローン以外で支払うお金と維持費の目安

Q. ローン以外で支払うお金にはどんなものがありますか？

住宅ローン以外で支払うお金は、大きく「購入時の諸費用」と「入居後の維持費」の2種類に分かれます。

購入時の諸費用は、印紙税・登記費用・住宅ローン手数料・仲介手数料・火災保険料・不動産取得税などで、物件価格の5～15%が目安です。

4,000万円の住宅なら200万～600万円（外構工事・地盤改良を除く）を想定してください。

入居後の維持費は、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、水道光熱費、自治会費、メンテナンス積立金などで、年間約54万～72万円（月額約4.5万～6万円）が一般的な目安です。

Q. 一軒家の維持費は月いくらくらいですか？

住宅ローンの返済を除いた一軒家の維持費は、月額約4.5万～6万円が平均的な水準です。

内訳は、固定資産税の月額換算が約1万円、水道光熱費が約2万～2.5万円、火災保険・地震保険の月額換算が約5,000円、メンテナンス積立が約1万円、自治会費が約300～500円です。

この金額はあくまで平均値であり、ZEH住宅で光熱費を抑えたり、耐久性の高い素材で修繕頻度を減らしたりすることで、月々の維持費をさらに引き下げることも十分に可能です。

住宅ローンの適正な借入額について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

参考：住宅ローン借入額の目安は？年収別早見表と適正額の計算方法

4000万の家を買える人の年収目安

Q. 4,000万円の家を買える人の年収はいくらですか？

4,000万円の住宅を購入する場合、住宅ローンの借入額は年収の5～7倍が適正範囲とされています。

この目安に基づくと、世帯年収600万～800万円程度が4,000万円の住宅を購入できるラインです。

より具体的にシミュレーションしてみましょう。

4,000万円の住宅を頭金400万円、借入額3,600万円、金利1.5%（全期間固定）、返済期間35年で購入した場合、月々の返済額は約11万円です。

世帯年収	手取り年収（概算）	月々返済額	返済負担率	判定
500万円	約400万円	約11万円	約33%	やや厳しい
600万円	約480万円	約11万円	約28%	注意が必要
700万円	約550万円	約11万円	約24%	余裕あり
800万円	約620万円	約11万円	約21%	十分余裕あり

返済負担率は手取り年収の25%以内に収めるのが安全圏とされています。

年収700万円以上あれば、維持費や教育費を考慮しても無理のない返済計画を立てやすいでしょう。

ただし、返済負担率だけで判断するのは危険です。

子どもの教育費がピークを迎える時期や、将来の金利上昇リスク（変動金利の場合）、配偶者の就労状況の変化なども含めて、ライフプラン全体を見渡したシミュレーションを行いましょう。

頭金なし3000万ローンの月々返済額

Q. 3,000万円のローンを頭金なしで組んだ場合、月々の返済額はいくらですか？

3,000万円を頭金なし（フルローン）で借り入れた場合の月々の返済額は、金利と返済期間によって以下のように変わります。

金利タイプ	金利	返済期間	月々返済額	総返済額
変動金利	0.5%	35年	約77,875円	約3,271万円
固定金利（フラット35）	1.5%	35年	約91,855円	約3,858万円
固定金利	1.9%	35年	約97,846円	約4,109万円

変動金利0.5%と固定金利1.9%では、月々の返済額に約2万円、総返済額には約839万円もの差が生まれます。

変動金利は当初の返済額が低い反面、将来の金利上昇リスクがある点を忘れてはなりません。

また、頭金なしでフルローンを組む場合は、購入直後に物件を売却してもローン残高が売却価格を上回る「債務超過」状態になるリスクがあります。

転勤や離婚などで住み替えが必要になった際に身動きが取れなくなることもあるため、頭金ゼロで購入する場合は、手元に生活防衛資金（生活費6ヶ月分）を確保したうえで判断してください。

なお、頭金なしであっても手付金（物件価格の5～10%程度）は契約時に現金で必要になります。

3,000万円の物件なら150万～300万円の手付金を契約時に支払い、融資実行後に精算される流れが一般的です。

参考：住宅金融支援機構（フラット35）

まとめ

住宅ローン以外にかかる費用は、購入時の諸費用として物件価格の5～15%、入居後の維持費として月額4.5万～6万円が目安です。

手付金や登記費用、仲介手数料など契約前後に現金で用意すべき費用もあるため、住宅ローンの返済額だけでなく総額での資金計画が欠かせません。

一戸建てでもマンションでも、税金・保険・メンテナンスといったランニングコストは長期にわたって継続します。

ただし、ZEH基準の高性能住宅を選んだり、耐久性の高い素材を採用したり、住宅ローン控除や各種補助金制度を活用することで、これらのコストは大幅に抑えられます。

まず大切なのは、建物本体価格だけでなく、付帯工事費・諸費用・入居後の維持費まで含めた「総額」を把握することです。

契約前の段階で総額資金計画書を提示してくれるハウスメーカーや工務店を選び、FPや住宅ローンアドバイザーにも相談しながら、無理のない返済計画を立てましょう。